Mudou destinação de uma loja? Entenda as novas regras

Decreto que regulamenta cálculo de pagamento da outorga em caso de mudança de uso nas unidades autônomas de um empreendimento é publicado do DODF

Para tornar mais claras as situações em que a mudança de uso nas unidades autônomas de um empreendimento implica em cobrança de Outorga Onerosa de Alteração de Uso (Onalt), o Governo do Distrito Federal definiu critérios para aplicação da anuência. As regras constam do Decreto nº 40.285, publicado no Diário Oficial do Distrito Federal desta sexta-feira (29).

De forma geral, a Onalt é aplicada nos casos em que o uso pretendido para o lote se difere do previamente estabelecido pelos parâmetros urbanísticos. Isso se dá, por exemplo, quando a regra indica uso original e a lei posterior concede um novo uso de forma onerosa. Essa mudança de uso, quando da expedição do alvará de construção ou licença de funcionamento, se implicar em valorização imobiliária, haverá a cobrança.

O decreto, por sua vez, trata de situações como loja ou sala comercial de um shopping center, tecnicamente chamadas de unidades autônomas. Para esses casos, a base para o cálculo da outorga é a fração ideal das unidades. Antes, o cálculo não regulamentava de forma específica esse tipo de situação.

Valorização imobiliária

O texto estabelece ainda que novas atividades dentro da mesma categoria de uso não geram valorização imobiliária que justifique a cobrança de Onalt. Isso significa que, se a atividade prevista, por exemplo, era loja de roupas, e a nova atividade pretendida é padaria, não há porque ter incidência de Onalt, uma vez que ambas são classificadas como comércio.

A norma conta ainda com um anexo — a Tabela de Valorização Imobiliária —, que indica quanto o uso pretendido é valorizado. Pela listagem, o uso rural ocupa a posição com menor valoração e, o de comércio varejista de combustíveis, o de maior valoração.

O decreto publicado nesta nesta sexta-feira (29) regulamenta a Lei Complementar nº 948, de 16 de janeiro de 2019. Também conhecida como Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos), a regulamentação substituiu mais de 200 Normas de Gabarito e Edificação (NGB’s) e Planos Diretores Locais (PDL’s) em todo o Distrito Federal.

O texto da Luos passou a prever apenas os casos em que não seria necessário o pagamento da outorga. Essa lógica é diferente do que previam os PDLs, que indicavam exatamente em quais situações os empreendimentos estariam sujeitos à Onalt.

Especificamente no artigo 55 da Luos, alterou-se a forma de cobrança da outorga. Fixou-se, então, como critério de cálculo da Onalt a norma original vigente em 29 de janeiro de 1997, ou seja, quando o Plano Diretor de Ordenamento Territorial (Pdot) foi publicado.

Artigo nº 55

_ A utilização dos usos e das atividades permitidos nesta Lei Complementar para unidades imobiliárias não previstos na norma original depende de prévia aplicação da Outorga Onerosa de Alteração de Uso – Onalt, mediante contrapartida.

1º Considera-se norma original, para fins de aplicação da Onalt: I – a norma vigente para a unidade imobiliária em 29 de janeiro de 1997, data da publicação da Lei Complementar nº 17, de 28 de janeiro de 1997, que instituiu a Onalt no Distrito Federal; II – a primeira norma estabelecida para a unidade imobiliária, quando publicada após 29 de janeiro de 1997_.

Para que serve a Onalt?

A Outorga Onerosa de Alteração de Uso é um instrumento de política urbana definida no Estatuto da Cidade e tem a missão de recuperar a valorização imobiliária de um lote. Essa valorização decorre de uma autorização dada pelo Poder Público para um uso distinto do que foi estabelecido pelos parâmetros urbanísticos.