Artigo: Síndicos honestos X síndicos corruptos

Paulo Melo

A palavra honestidade tem origem no latim honos, que remete para dignidade e honra, corrupção vem do latim corruptus, que significa quebrado em pedaços, o verbo corromper significa “tornar pútrido”. Já síndico vem do latim sindicare, que significa fazer indagações e investigar

Foto: Valdir Borges.

A corrupção pode ser definida como utilização do poder ou autoridade para conseguir obter vantagens e fazer uso do dinheiro do condomínio para o seu próprio interesse, de um integrante da família ou amigo. Esquemas de corrupção e desvio de dinheiro também atingem moradores de condomínios de todo Brasil. Foi o que revelou neste domingo (12/06/2016) em uma reportagem do Fantástico.

Todos sabem o tamanho da responsabilidade que é administrar um condomínio. E algo que tem chamado cada vez mais atenção para a boa gestão condominial é como fazê-la da maneira mais transparente possível, evitando qualquer tipo de corrupção ou fraude. Quando começam a acontecer muitas arrecadações extras, e o condomínio continua em mau estado de conservação, pedindo melhorias, ou o síndico ou a administradora nunca consegue prestar contas ao condomínio, sinal vermelho. Pode ser que a arrecadação esteja tomando um rumo diferente do que deveria.

Vejamos abaixo a diferença entre síndico honesto e síndico corrupto:

Tudo que ocorre em um condomínio interessa a todos, especialmente quanto à gestão financeira. Cabe a ele agir com transparência, sendo seu dever esclarecer de imediato ás indagações de qualquer condômino, independentemente da assembleia geral. A lei não dá direito ao síndico ou à empresa administradora de impedir que os coproprietários tenham livre acesso aos documentos, bem como a todos os dados relativos á receita, despesas, aplicações e a inadimplência. 

Acredito na necessidade da profissionalização da função de síndico. O sindico é um gestor e o condomínio precisa ser visto como uma empresa para dar aos condôminos maior segurança e transparência. Ele deve buscar melhorias contínuas para o empreendimento, uma vez que nos deparamos com baixa qualificação e cursos que não abordam questões fundamentais, como assuntos jurídicos, financeiros e de conduta ética. Buscamos uma regulamentação através de um projeto de Lei, na qual determine que para exercer a função de síndico, será preciso ter um curso e/ou treinamento feito por empresa qualificada, ter o terceiro grau (nas áreas de negócios imobiliários, administração ou direito) , apresentar certidões negativas – seja pessoa física ou jurídica – e estar filiado a um órgão de classe. A remuneração também deve ser contemplada no projeto, com um salário deve ser fixado entre R$2 e R$ 50 reais por condomínio administrado.

Outro ponto que pode inspirar desconfiança dos condôminos é a presença de fornecedores que sejam muito próximos do síndico, ou de alguém da administradora, como familiares ou amigos próximos. Não há problema em contratá-los, desde que tenham passado por concorrência com outras empresas e o serviço ou produto oferecido tenha qualidade e preço similar. A questão é simples. Quem é honesto age com boa-fé, libera o acesso a todas as informações e acaba por gerar um clima de confiança, tranquilidade e segurança entre os vizinhos, que sabem que amanhã poderão estar na mesma função. 

Há casos em que o síndico por falta de organização, preparo, ou boa fé mistura suas finanças com as do condomínio, e acaba utilizando o caixa para pagar suas despesas pessoais. Ele pode acabar devolvendo a quantia que acredita estar devendo ao condomínio, porém, a situação gera constrangimento para todos os envolvidos. É importante que isso não aconteça, para mostrar lisura com as finanças do condomínio. Quando o condomínio contrata uma administradora, esta presta serviços para a coletividade e não para o síndico ou o conselho fiscal. Consiste numa postura míope e estúpida o diretor da administradora negar a qualquer condômino acesso às informações e documentos contábeis, pois estes pertencem a todos e não ao síndico. O que é de todos, a estes, deve-se dar acesso e respeitar.

O ideal é que haja uma conferência mensal das contas do condomínio por parte do conselho, assim, evita-se que apenas uma vez por ano as contas sejam checadas. Também é importante que os moradores acompanhem as contas mensalmente. Vale lembrar que os condôminos têm direito de ver a pasta mensalmente, mas devem marcar um horário com o síndico, ou na administradora, para fazê-lo. E os moradores não podem levar a documentação para a sua casa: o manuseio deve ser feito na frente do responsável. Essa pasta é o demonstrativo financeiro do condomínio. Lá devem estar todos os lançamentos referentes às entradas e saídas do local.

Para evitar esse tipo de situação, até já existem empreendimentos que aprovam em assembleia, antes da eleição do síndico, para que os candidatos sejam 'Ficha Limpa'. Ou seja, que os interessados não estejam com problemas de crédito. Isso para evitar que pessoas com problemas financeiros possam gerir os fundos do condomínio. Há, porém, que se entender a diferença entre um síndico mal informado, desorganizado ou simplesmente pouco preparado para a função, de outro que age de má fé em benefício próprio, lesando o condomínio.

Os dois tipos de síndicos estão sujeitos a sanções. Geralmente, destituição do cargo, apenas. Mas se houver prejuízo para o condomínio, esse pode entrar com uma ação cível e penal para penalizar o síndico, dependendo do caso.

A prestação de contas deve ser feita pelo menos uma vez por ano, como diz o Código Civil. Há convenções que pedem que o síndico faça a prestação de contas com maior assiduidade. Nesses casos, o responsável pelo condomínio deve seguir o que diz o documento. O que não impede, em outros casos, que moradores interessados nas finanças do condomínio participem do assunto sempre que julgarem necessário. Nesse caso, vale conversar antes com o síndico, subsíndico ou administradora para ver as pastas ou balancetes. Vale lembrar que os moradores não podem ficar com a pasta para si, ou retirar documentos e levá-los para casa.

Desvio de dinheiro e superfaturamento de obras são as acusações mais clássicas referentes à atuação de síndicos. São, porém, difíceis de serem provadas. Para que a acusação passe para o próximo passo, o ideal é que haja provas, como pagar por serviços que não foram feitos, orçamentos mais caros que os de mercado, empresas que concordem em afirmar em juízo que o síndico pedia um “,mensalinho” ou uma nota mais alta do que o valor do serviço prestado.

Para gerar essas provas, nada melhor que contratar uma auditoria especializada em condomínios. O ideal é que os empreendimentos, principalmente de médio e grande porte, contem sempre com esse tipo de serviço, mas se houver suspeita de irregularidade, é de suma importância que um especialista analise as contas do condomínio. Comprovado o desvio, ou o superfaturamento, quem deve investigar o caso é a polícia, e não os moradores.

Para contratar uma auditoria preventiva mensal para o condomínio, o ideal é que o profissional seja um contador, com registro no CRC (Conselho Regional de Contabilidade). Também é importante procurar um profissional mais experiente, indicado por síndicos e profissionais que já tenham precisado desse tipo de serviço. Não é recomendado que a Administradora do condomínio se encarregue dessa tarefa, a auditoria deve ser sempre independente.

Apesar da “má gestão”não ser considerado tão grave quanto “roubar” dinheiro do condomínio, o síndico pode lesar as contas do local de outras formas, como fazendo acordos com inadimplentes com descontos superiores aos permitidos em assembleia. Também pode, por pressa, contratar sem urgência e sem concorrência um fornecedor com preço mais alto que o de mercado.

Vamos á luta pela regulamentação da profissão com síndicos preparados, honestos e ficha limpa.

*Paulo Melo é Síndico Profissional, Vice-presidente do SindiCONDOMÍNIO/DF, Diretor Executivo das Organizações Cidades & Condomínios e Presidente Nacional da Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais - ABRASSP.